2015年12月8日 

建築条件付き土地のメリットとデメリット。購入してトラブルになる前にこれは知っておいた方がいいと思うこと

我が家は過去に、新築一戸建てを買って失敗したことがあります。

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たった1ヶ月で売ってしまったのですが、実は建ててある家である「建売住宅」ではなく、土地から買って建てた家でした。

家を建てたい!と思ったときに、土地から買って自由に家を建てる「注文住宅」が最初に思い浮かぶと思います。

私も買った当時は、そう思っていました。
しかし実際は、そうではなかったのです。

あなたは「建築条件付き土地」というものをご存知でしょうか?

家探しをしている時に、「建築条件付き」と広告の詳細欄に書かれているのを見たことがある方がいらっしゃると思います。

「建築条件付き土地」とは、土地自体に何か制約や規制があるわけではありません。

その土地に家を建てるためには、売主が指定したハウスメーカーや工務店で家を建てて下さいね、という決まりがある土地のことをいいます。

土地売買の契約をしてから通常3ヶ月程度で、建物の請負契約を締結することを条件として、土地の売買契約が結ばれることになります。

建物の請負契約まで一定の期間を設けるのは、その間にこれから建てようとする家の詳細な打ち合わせをするためなのですよね。

もしこの3ヶ月以内に請負契約を結ぶことができなかった場合は、土地の売買契約までもが白紙撤回されて、手付金はすべて戻ってきます。

この建築条件付きの土地ですが、知らないとトラブルもいっぱいあるのです。

実際我が家が購入して、色々としまった!と思ったことがありましたからね・・・。

建築条件付きの土地を買うことのメリットやデメリットは、一体どういった部分があるでしょうか?

建築条件付きの土地のメリットは、パターンから選べること

注文住宅を建ててみたいけれど、どうやって間取りや外観・内装などを決めたらいいか、わからないじゃないですか?

土地を買って自由に建てられるって言われても、建ててから失敗して壊すわけにもいきません。

そんな時に建築条件付きの土地だったら、ある程度パターンが決まっているので安心です。

最初から建てるのはしんどいけれど、ある程度選びたいという方にはおすすめなのです。

注文住宅を建てる場合よりも、建築費用の全体像を把握しやすい

「うぁ、こんな費用になっちゃったよ!」

注文住宅で家を建てている時って、夢が大きく膨らんでいますから、気がついたら予算より大きくオーバーしてしまうことって多いです。

しかし建築条件付き土地では、建築費用がだいたい決まっていますので、資金計画がとっても立てやすいです。

土地を購入してから建てるまでの段取りが、とてもスピーディに進められるメリットがあります。

メリットもあるのですが、やっぱりデメリットもたくさんあるのです。

建築業者を自分で自由に選べないつらさ

土地を買う時に、自分で建てたいお気に入りのハウスメーカーがある人には、自分で建築業者を選べないのは最大のデメリットでしょう。

売主側にしかメリットないんですよ。

私の場合は当時は何も考えずに購入したため、ハウスメーカーがどうのとか何も考えていませんでしたが、調べるとステキなハウスメーカーはたくさんあります。

今は法律が変わりまして、1社だけではなく数社から選べるようになりましたが、それでも関連する子会社などのメーカーが大半です。

大手メーカーで自由に思い通りに建てたい!という方には、建築条件付き土地はまったくおすすめできません。

一定期間内に決めないといけないため、とっても焦る

建築条件付きの土地のほとんどが、土地の契約を結んでから3ヶ月以内に建物の仕様を決めないといけません。

これが忙しい人には、とっても短い期間です。

私も平日は働いていて、家の仕様なんて土日のわずかな時間を使って選んでいました。

風呂や洗面台、キッチンの色、部屋の壁紙や屋根や外壁など、分厚い見本をめくってめくって、時間との戦いでものすごい大変でした。

モデルルームに営業さんに時々打ち合わせに行ったのですが、大規模な土地の場合、次々に予約が入っているため、時間が取れないのですよ。

私は家への思い入れがとても強かったために、徹夜をしてまで眠気をこらえて必死になって選んでいました。

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それぐらい3ヶ月って、とっても短くて焦ります。

焦っていいことなんてまったくないですし、「やっぱり建てるのやめた!」と言って、売主と契約内容が違うぞ!とトラブルの元にもなりかねないのです。

建築の請負契約が成立しない場合はどうなっちゃうの?

建築する住宅などについて話がまとまらず、決められた期間内に建築工事請負契約が成立しない場合には、土地の売買契約が解除されます。

土地の売買契約が「停止条件付き契約」だった場合には、売買契約そのものが初めからなかったものとされます。

「停止条件付き契約」は、契約は成立しているけれど、条件が成立するまでは契約の効力がまだ生じていませんよ、という契約です。

3ヶ月以内に建物が建てられなければ、白紙になるのです。

建築工事請負契約が成立するまでは、仲介業者に報酬を請求する権利はありませんので、「代金を払え!」と言われたとしても、払う必要はありません。

違法ですので、気をつけましょう。

ただし「解除条件付き契約」の場合には、条件が成立したときに契約の効力が消滅するという内容の契約です。

住宅ローンの審査が通らなかったなどの場合も、この「解除条件付き契約」に当たります。

「解除条件付き契約」の時に、手付金に関する条件がある場合は、放棄しなければならないことがあります。

大事なお金、取られたくないですよね。

この2つの契約がどちらかどうか、きちんと契約書の内容を確認するようにしましょう!

今は建売住宅でも、まだ建てる前だったら選べることが多い

それだったらもういっそのこと、土地も建物もセットになっている「建売住宅」を買うことも1つの手です。

建売住宅ってすでに建っている家というイメージがありますが、建ててない時に買うこともできます。

いわゆる「売建(うりたて)」と業界内では言われている売り方で、売ってから建てるという青田売りのパターンです。

本当は「売建住宅」なんて、ないんですけれどね・・。

どうしてもその土地が気に入っているけれど、建売住宅で販売しますという情報を不動産屋さんから聞いた時に、変更できないかどうか交渉してみましょう。

色や壁紙などは、自由に変えることができるはずです。

しかし、売建の場合は定価販売で値引きはまったく期待出来ませんが、注文住宅よりはお得な場合の方が多いでしょう。

コストも抜群である程度仕様が選べるという建てる前の「建売住宅」の方も、選択肢の1つに入れておきましょう。

家を建てる時に自分はどうしたいのか、しっかりと決めてから買うようにしよう

「建築条件付き土地」は、このように建てる前にある程度選べるということがメリットですが、完全に自由に選べない不自由さがデメリットです。

「注文住宅で建てよう!」と思っても、条件が付いていないいい場所の土地って、探すと意外と少ないのです。

いい土地は誰もが欲しいため、条件をつけても売れると売主は見込んでいるので、付けていることが多いのですよね。

しかも施行から出来上がるまでに時間がかかってしまい、本当は小学校入学までに住みたかったのに、出来上がらずにライフプランが崩れてしまうことも・・・。

家って、本当にむずかしいですよね。

こだわりを持てば持つほど、コストも時間もかかります。

どこまで自分は家に対して思い入れを持っているのか、しっかりと考えてから選ぶようにしましょう。

私は建築条件付きでも、十分に満足でしたよ。

あの家を建てた経験は失敗して苦い思い出もありますが、いい思い出もたくさん残っています。

家は一生の問題ですから、1人で決められるものではありません。

自分の思い、家族の思い・・・。

どんどんぶつけ合って、どんどん話し合って、ちょうどいい落とし所を見つけるようにして下さい。

いい家は、自分自身にしかわからないのですから。

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