国分寺駅直結徒歩1分！「シティタワー国分寺 ザ・ツイン」の発表会に行く。ズバリ予想価格は？
都内ではタワーマンションがどんどん建設されていますが、これは！というマンションに最近出会っていません。
関東圏内でこれは売れるだろうなと最近思ったのは、「シティタワー武蔵小杉」ぐらいでしょうか？
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しかし今回都内でも郊外の国分寺市にある「国分寺駅直結 再開発タワープロジェクト」を知って、びっくりしてしまいました。
「こんなすごいマンションが建つんだ、すごいな。」
なんとJR中央線で特快が止まる国分寺駅直結型のマンションが「シティタワー国分寺 ザ・ツイン ウエスト／イースト」です。
どんなすごいマンションが建つのかワクワクしながら、西新宿にある住友不動産の「プロジェクト発表会」を2週間前に予約しました。
なんとすぐに満席になってしまうほど大盛況です。早速プロジェクト概要を聞きに行ってきましたよ。
「国分寺駅直結 再開発タワープロジェクト」とは一体何？
国分寺駅前の再開発である「国分寺駅直結 再開発タワープロジェクト」は、実は最近になってから始まったことではありません。
東京オリンピック前の昭和40年（1965年）から北口駅前広場の都市計画が決定し、色んな基本構造を重ねてきたのです。
バブルが崩壊して業者さんが撤退するなど、再開発はうまくいかなかったそうです。
しかし最近になって、竹中工務店と住友不動産と国分寺市とで再度都市計画を変更しながらまちづくり計画を重ねてきました。
2013年に基本協定を締結してから、2015年にようやく着工をしてプロジェクトの発表までできるようになったのです。
完成される竣工予定は、3年後の2018年です。
まさに昭和から現代まで半世紀以上もかけて練られた巨大プロジェクトなのです。
すごい歴史を感じますよね。
北口の古い商店街が、ここまでキレイに再開発されるようになるとはまさに人間の力ってすさまじいものがあります。
物件概要については、住友不動産のプロジェクトのサイトを見ればわかりますから、直接営業担当さんに気になることを聞いたことをまとめたいと思います。
今回住友不動産らしい建物ではない理由とは
住友不動産が建てた物件って、方角的に南東と南西方向に向いて建てられることが多いです。
しかし今回の物件は、真南と真北の方向を向いています。
「なんかいつもの住友不動産の建物と、何となく違いますよね？」
外観もシンプルですし、まっすぐな方角を向いています。
これはまちづくりプロジェクトの国分寺市の意向が、そのまま取り入れられているためです。
建物の外観も国分寺市の意向によって、今後も変わる可能性があるということでした。
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建物の中はどのような施設が入るのでしょうか？
ツインタワーである「ウエスト」は36階建で、5階までが商業施設です。
もう1つの「イースト」は35階建で、4階までが商業施設になる計画です。
「この商業施設には、一体何が入るのでしょうか？」
実はまだこの段階では、何も決まっていないようです。
今回のコンセプトは、住・商・官の一体型大規模複合施設でして、「官」が国分寺市で、国分寺市の報告が必要となるようです。
住友不動産だけで決められないからこそ、まだ未決定事項なのだそうです。
パチンコなどの娯楽施設が入らないといいのですけれどね・・・。
「シティタワー国分寺」の間取りの一例はこんな感じ！
こちらが「シティタワー国分寺 ザ・ツイン ウエスト／イースト」の間取りの一例です。
2LDK（56.99㎡）なんかは、リビングが真ん中にある造りがおもしろいですね。
3LDK（73.32㎡）は、すべての部屋がバルコニーに面している部屋があります。
リビングのすぐ隣の部屋を、子供部屋にしてしまうのもおもしろそうですね。
これは日当たりがとっても良さそうですね。
都内で「駅直結型」と呼ばれているマンションの数は、まだ3棟
現在都内で、駅直結型と呼ばれているマンションの数はどれぐらいあるのでしょうか？
2005年〜2014年の東京都のマンションの供給数は、都内のマンション供給数が4,211棟で、駅直結型のマンションは16棟です。
しかしJR中央沿線沿線は、まだ3棟しかありません。
| マンション名 | 階数 | 総戸数 | 築年月 | 直結している駅 |
|---|---|---|---|---|
| クレッセント三鷹ザ・タワー | 21階建 | 119戸 | 2007年10月 | JR中央線 三鷹駅 |
| プラウドタワー立川 | 32階建 | 292戸 | 2016年8月 | JR中央線 立川駅 |
| サザンスカイタワー八王子 | 41階建 | 390戸 | 2010年12月1日 | JR中央線 八王子駅 |
東京都内で販売されたマンションのうち、駅直結マンションは約0.4%しかないのです。
ここに今回国立駅直結型のマンションが加わって、4棟になるのです。
しかも今回は、総戸数500戸以上の条件を初めて満たしているのです。
まさに希少価値がある駅直結型のタワーマンションは需要も多く、値下がりしづらい大人気物件と言えるでしょう。
気になる耐震構造は、意外な結果だった
「シティタワー武蔵小杉」が、建物の基礎部分に特殊なゴム層を入れている免震構造でした。
当然のごとく今回も免震構造かと思いきや、制振構造ということでした。
日本の住宅はポキっと折れない構造になっており、制振構造でも十分揺れは緩和されるそうです。
免震構造の下に入っているゴムは約60年ほど持ちますが、経年劣化で交換しなければなりません。
このゴムを変えたことがあるマンションは、現在どこにも事例がありません。
このゴムを交換するときに、一体いくらかかるのかなどまったく予想出来ていません。
これによって修繕費にどれだけ乗っかってくるか未知数な部分があることも、不安材料です。
今後はこのメンテンナンスに関しては、課題となってくることでしょう。
物件概要がわかったところで、一体価格はどれぐらいでどんな人達が買えるかどうかということです。
販売価格はまだ未定ということで、私の方でズバリ勝手に予想させていただきました。
「シティタワー国分寺」のお値段は、ズバリこれぐらいだ！
直近で販売された「プラウドタワー立川」の坪単価（1坪辺りの価格）が約340万円と、高すぎるぐらいの価格でした。
「シティタワー武蔵小杉」の発売当初の坪単価でさえ約320万円ですから、いかに立川が異常な価格であることがわかります。
駅直結で地元ナンバーワン物件というプレミアム度は、半端ない人気度です。
しかし「プラウドタワー立川」は厳密に言うと、駅から徒歩2分ほど歩くため駅直結ではありません。
今回の「シティタワー国分寺」は、まさしく駅直結型と言えるのです。
しかも「新築マンションの価格が下がりにくい法則」をほぼ満たしています。
「プラウドシティ阿佐ヶ谷」で約380万円、「ブリリアタワーズ目黒」で約610万円となると、国分寺はどれぐらいでしょうか？
私の予想では、「シティタワー国分寺」の坪単価はズバリ・・・、380万円〜400万円です。
立川より高いはずですし、駅直結プレミアムと最近のタワーマンション人気から400万円を超えるかもしれません。
仮に坪単価が380万円だとすると、1㎡辺りの価格は380万円 ÷ 3.3㎡ = 約115万円です。
1番ファミリー層に売れ筋である75㎡とすると、約8,625万円です。
これに色んな販売経費やら何だかんだ乗ると、億ションになることは間違いありません。
ものすごい高すぎて、鼻血が出そうですよね。
一般のサラリーマンがコツコツと貯めたお金で買えるような物件ではないことだけはわかった気がしました・・・。
行く前からわかっていたことですが、がっかりショボーンとなって帰路につきました。
購買層はどういった人達が買っていくのだろうか？
「プラウドタワー立川」の購買層は、30代～40代の働き盛り世代が4割強、55歳以上のプレシニア層以上が4割となっています。
今回も国分寺をこよなく愛する地元の裕福層を中心に買われることになるでしょう。
最近の節税ブームに乗って、相続税対策で子供のために買う方もいらっしゃると思われます。
でも諦めてはいけません。
20代のサラリーマン層もたくさん購入意欲を見せているそうです。
これ、住宅ローンなんて組まずに現金で買えたらおそらくですが、値上がりする物件に間違いありません。
「シティタワー武蔵小杉」が販売から1年経って、約1,000万円も値上がりしています。
不動産は、まさに生きものなのです。
まさしく買えたもの勝ちと言える物件と言えるでしょう。
お金持ちの方が、心の底からうらやましすぎる話です。
今後どのような戦略を出して価格設定をしていくのか、私は更に追いかけたいと思います。
「シティタワー国分寺」のプロジェクト発表会のまとめ
こちらは2015年9月上旬の国分寺駅北口の状態です。
完成までは、まだまだかかると言った感じですよね。
今回のプロジェクト発表会は、本当にお披露目会のようなものでして、販売価格もまったく決まっていません。
まして営業担当の方が予想することなど勝手なことは出来ませんので、不動産を見過ぎるほど見ている私が勝手に予想してしまいました（笑）。
半世紀の地元の方の熱い思いがたくさん詰まっているからこそ、値段以上の価値あるマンションと言えるでしょう。
これから10月下旬に特別案内会、グランドオープンが11月中旬〜下旬ですので、その時にさらに詳しいことがわかる予定です。
この案内会も行く予定ですので、またわかり次第お伝え出来る範囲でお伝え出来ればと思います。
古い街を良くしていこうという試みは、本当にすばらしい地元愛です。
人生を誇る駅直結型ツインタワーの完成を、心から楽しみにしております。
「シティタワー国分寺 ザ・ツイン 」の物件情報はこちら
- 所在地：東京都国分寺市本町二丁目3002号（イースト）、本町三丁目3001号（ウエスト）（地番）
- 総戸数：284戸（※地権者住戸31戸含む）（イースト）、303戸（ウエスト）
- 交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩1分
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩1分
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩1分 - 間取：1LDK～4LDK
- 面積：40.88㎡～100.03㎡
- 事業主：国分寺市
売主：住友不動産
施工会社：株式会社竹中工務店 - 住友不動産公式サイトはこちら
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