2023年4月21日 -PR-

登記費用って何?注文住宅の場合、かかる費用の相場はいくらか考えた家づくりをおすすめします。

家を買う時、建てる時、土地や家以外にお金をかけたくないと誰もが思いますが、不動産登記にもお金がかかります。
不動産登記とは、人に例えて言うと、子どもが生まれた時、出生届を出すように、新しくできた住宅を登録するために必要な手続きがあり、不動産の出生届に当たるのが登記です。
しかし、その出生届は、費用が発生します。普段の生活に必要でないので、なじみがないのですが、分からないからと、全てハウスメーカーにおまかせしてしまうと思っていなかった費用が必要で、資金繰りに困った。なんてことになりかねません。
こちらの記事では、登記の種類や費用の相場、自分でできるのかなど、分かりやすく説明していきます。ご覧ください。

【この記事で分かる事】
  • 不動産登記とは?
  • 登記の種類とかかる費用の登記の相場
  • 登記の流れ
  • 登記は自分でできるのか?

不動産登記とは【第三者に土地や建物の所有者や大きさを示すこと】

不動産登記とは、簡単に言うと、第三者に土地建物の所有者や大きさを示す事 です。
人が、生まれてから亡くなるまでの履歴を登録する事を戸籍と言いますが、土地や建物など、動かす事ができない資産(不動産)についても履歴を登録します。
登録することにより、どこの土地か?どのような状況か?誰のものなのか?という内容が登録されます。
なお、この情報は誰にでも公開されていて、近くの法務局やインターネットからでも知る事ができます。

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不動産登記の相場は?【土地や家の大きさやローン金額によっても変わる】

不動産登記の相場は建てる土地の大きさや、その時の登録免許税の税率など条件によって金額が変わりますが、家を新築した場合、建物表題登記という登記申請をしなければならならず、それを依頼する土地家屋調査士という専門家に支払う報酬は最低でも必要です。

後述しますが、建物表題登記には平均84,000円かかると仮定しているので、10万円はかかる費用として準備しておきたい金額です。
また、多くの人が住宅ローンを借りて家を建てると思いますが、その場合、所有権保存登記、抵当権設定登記には、登録免許税と司法書士に頼む時、報酬が必要です。
詳しくは後述しますが、借入金が3,000万円とすると平均35万円程度必要なので、家以外にかかる費用は、建物表題登記とあわせて50万円は登記費用として準備しておくと安心 かもしれません。

この記事を書いている私も、数年前、あるハウスメーカーで家を建てましたが、その時の見積額を見返して見ると50万円でした。
その当時に登記の事などは、あまり目に留まらず、ハウスメーカー担当者が言うようにうなずいている状態。
登記の申請をする頃には、ローンが借りる事ができるかどうかの方が気になり、ソワソワしている状態でした。建てる前にもっと情報を調べておけば良かった…と、今になって思います。

 

家を建てた時、必要な登記は3つ【建物表題登記・所有権設定登記・抵当権設定登記】

家を新築した時に必要な登記は主に3つあります。それぞれ説明していきます。

  • 建物表題登記
    建物の表題登記とは、人に例えて説明すると、子どもが産まれたことを事を市町村役場に届け出る事により戸籍ができますが、注文住宅を建てた時点では、国の登記簿には記載されていない状態です。家を建てる土地や建物を法務局に届け出なければいけません。
    なので、家の大きさや構造、所有者など、どのような建物かを申請し、不動産登記法という法律で義務づけられていて、登記簿に記載する必要があります。
    建築後1か月以内に申請ができない場合、10万円以下の過料が課せられる場合があります。
  • 所有権保存登記
    建物表題登記とは違い、法律で登記を義務付けられている訳ではありませんが、注文住宅などを、ローンを組んで住宅を購入する場合その所有者は自分だと主張し、不動産を守るために必要な登記です。
  • 抵当権設定登記
    まず、抵当権とは住宅を購入する時、金融機関からお金を借りて購入する事が一般的だと思いますが、借りたお金を返済できなくなった時、金融機関が優先的に弁済を受けるために設定する権利の事を言います。
    なので、抵当権設定登記は『この土地と建物は抵当権が付いている不動産です。』と公にするための手続きです。
    借主がローンを支払えなくなった場合、貸した側の金融機関は、借主の意思とは関係なく弁済の対象になります。

その他の不動産登記

他にも、不動産登記の種類はあります。その他の登記について簡単に説明します。

  • 【不動産を購入したり相続した時は】所有権移転登記
    簡単に言うと、名義所有権の設定されている住宅や土地について購入したり、相続した場合に名義を変更することにより、前の所有者から自分に所有者が移り、登記簿上の所有者は自分に移ったと宣言し、手に入れた不動産を守る事ができます。
  • 【登記人の住所や名義が変わった時は】住所変更登記・氏名変更登記
    引っ越しなどで住所変更になった場合、結婚などで氏名が変わった場合、変更の登記申請が必要です。
    (令和8年4月までに不動産を所有している場合、変更の登記申請が義務化になります。)
    ※具体的期日はまだ定められていません。
  • 【ローンを完済した時は】抵当権抹消登記
    ローンを完済した場合は、抵当権抹消登記と言って登記簿上抵当権がついている物件を申請によって、抹消しないと抵当権がついたままになっています。
    抵当権を抹消しない場合、その不動産が売却ができなかったり、別でローンが組めない可能性もありますので、ローンを完済後は、抹消登記をされる事をおすすめします。
出典:法務省ホームページより

登記費用にかかる2つの費用【登録免許税と専門家に支払う報酬】

不動産登記にかかる費用の内訳は大きく2つに分かれ、1つは、登録にかかる税金の登録免許税です。
登録免許税とは、資格を登記するために課税され、登録を受けるものが納税する義務があります。現在、令和5年度の税制改正により、登録免許税の軽減措置がとられています。
もう一つは代行してもらう専門家に支払う報酬です。
注文住宅を購入し、登記をする場合、前述した3つの登記が必要ですが、建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記や抵当権設定登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
登記内容により専門家が違うので依頼先が違います。
では、3つに分けてかかる費用を説明していきます。

建物表題登記の想定しておきたい費用はおよそ10万円

種類 建物表題登記
専門家・報酬額(相場) 土地家屋調査士:84,000円
登録免許税 かかりません

建物表題登記は免許登録税は不要です。
土地家屋調査士に依頼して行います。報酬額は、依頼内容や地域によって違いがあり、日本土地家屋調査士会連合会が令和元年度に行った実態調査によると、建物表題登記の報酬額は全国平均値で83,659円。近畿地方関東地方が高い傾向にありました。
最低値は40,000円、最高値は145,000円となっていて、最低値と最高値の差が大きいので、
およそ10万円前後と見積もっていても良いかもしれません。

所有権保存登記は1,000万円に対して1万円、司法書士への報酬は2.4万円を想定

種類 所有権保存登記
専門家・内容と報酬額(相場) 司法書士:
課税価格1,000万円の新築建物の住宅用家屋に関する証明書の取得及び登記申請の代理を依頼した時場合、平均値の中央値は24,000円程度
住宅の種類
  • 一般住宅
  • 長期優良住宅
  • 認定低酸素住宅
登録免許税 一般住宅
(通常)税率0.4%
(令和6年3月31日まで)税率0.15%

長期優良住宅・認定低酸素住宅
(令和6年3月31日まで)税率0.1%

所有権保存登記は、一般的に司法書士に依頼します。司法書士への依頼料と登録免許税が必要です。
まず、所有権の保存登記の免許登録税ですが、令和6年3月31日までがあり、通常の税率より軽減されています。
さらに、特定認定長期優良住宅や認定低酸素住宅の場合、税率が軽減され、建てる住宅の価格により金額が変わり、住宅の種類によりかかる税率も変わります。
住宅の種類や要件はハウスメーカーにお問い合わせください。
つぎに、司法書士への報酬額ですが、日本司法書士連合会が2018年に行った報酬に関するアンケート調査によると、所有権保存登記の報酬の最低値は13,588円、最高値は55,040円です。近畿地方、関東地方が高い傾向にあります。
全国の平均値の中央値は24,000円程度ですが、司法書士の報酬価格はきまりがなく、司法書士自身が自由に価格を決められます。
前述したアンケート調査による中央値から、司法書士への報酬額は、それを目安に見積もっておくと慌てずに済みそうですね。

抵当権設定登記は1,000万円に対して1万円、司法書士への報酬は4万円を想定

(令和6年3月31日まで)税率0.1%

種類 抵当権設定登記
専門家・内容と報酬額(相場) 司法書士:
土地と建物に債権額(貸した金額)1,000万円として抵当権設定登記手続き及び、登記原因証明情報の作成及び登記申請の代理を依頼した場合の平均値の中央値は38,600円程度
登録免許税 (通常)税率0.4%

抵当権設定登記も司法書士に依頼します。こちらも登録免許税と司法書士への報酬が費用として準備しておく必要があります。
抵当権設定登記の登録免許税は、こちらも令和6年3月31日まで軽減税率が適用されていますので、借入金が1,000万円に対して1万円と考えられます。

つぎに、司法書士への報酬ですが、先ほどのアンケート調査によると土地1筆建物1棟に対して課税価格1,000万円の物件の場合、全国の最低値が21,360円。最低値が、最高値は74,184円で、全国平均値の中央値が38,600円です。なので、少し余裕をもって4万円を目安に準備すると良いですね。こちらも、近畿地方、関東地方が高い傾向にあります。

新築物件の登記費用は50万円かかるの?

結論から言うと、50万円かかるとも言い切れません。しかし、登記費用として、50万円程度準備しておくと安心と考えます。 場合によってはそれ以上にかかる可能性もあります。
では、具体例として借入金3,000万円と想定し考えていきたいと思います。

【借入金3,000万円の場合】

登記種類 借入金3,000万円と想定して
建物表題登記 100,000円
所有権保存登記 102,000円(報酬7.2万円と登録免許税3万円)
抵当権設定登記 150,000円(報酬12万と登録免許税3万円)
合計 352,000円

前述した3つの登記の想定し、上記の金額を単純計算すると、35,2万円ですが、ハウスメーカーを経由して頼んだ場合、値段を交渉せず、かかる金額のみ伝えられる場合も考えられ、専門家に支払う報酬額が高くなる可能性もありますので、請求書の内訳など、細かくチェックしましょう。
また、借入金が増える場合、今回の想定金額よりも費用額が上がります。

 

その他に必要な諸費用の相場

では登記費用、依頼報酬以外にかかる経費は具体的に何があるのでしょうか?
専門家に依頼する場合、必要な諸費用として想定される費用です。

建物表題登記 所有権保存登記 抵当権設定登記
住民票 住民票 印鑑証明書(3か月以内のもの)
必要書類取得のための交通費 住宅用家屋証明書
(必要な場合)
必要書類取得のための交通費
決済時の立会い料
必要書類取得のための交通費

住民票や印鑑証明は1通300円程度です。
所有権保存登記に必要な諸費用としてあげている住宅用家屋証明書ですが、1件1,300円で居住予定の市区町村に申請できます。(建築する市町村役場にて申請できます。)
前述した認定特定長期優良住宅や、認定低酸素住宅の税率の軽減措置を受けるために必要です。
軽減措置を受ける場合、登記申請書と一緒に住宅の市区町村長の証明書を添付し、新築または取得後一年以内に登記を受ける必要があります。
(他にも、住宅の床面積は50㎡以上必要であったり、低酸素建築物とみなされるなどの要件も必要です。)
こちらは、建てる住宅によって要件が変わりますので、ハウスメーカーの担当者に確認してみてください。

注文住宅の登記の流れ

金融機関にお金を借りて建物を建てる場合登記の順番があります。

  1. 建物表題登記
  2. 所有権保存登記
  3. 抵当権設定登記

です。

建物表題登記は、前述しましたが、建築後1か月以内に申請をする必要があります。
その後、所有権保存登記を行い権利の登記を行います。住宅ローンを組む場合、建物に抵当権設定をする必要があります。
建物を建てる時や、親族の土地を相続した場合や、不動産の所有権が売買によって移った時は、以前の所有者からの所有権移転登記が必要です。
新たに不動産を取得し、新築した場合は、誰のものなのかを明確にするために所有権保存登記が必要です。なので、土地の状況によって必要な登記が変わります。

登記費用って抑えることはできる?

専門家に依頼して登記を行うと、かかる費用は、登録免許税と報酬です。
登録にかかる税金を抑える事は難しいため、専門家探しをハウスメーカーに任せず、自分で探したり、見積内容を細かくチェックする、できることは自分たちで行うと費用が少し抑えられたり、金額が下がる可能性があります。
何度かこの記事で記載していますが、司法書士の価格は自由ですので、何件かの司法書士事務所に相見積もりを取り、比較する事をおすすめします。

注文住宅の登記自分でできる?

結論から言うと可能ですが、専門家に依頼する事をオススメします。
建物表題登記は、工事設計書を基に建物図面を作成ソフトを使用し、線の太さや記載内容など細かな指定を法律に沿った内容での作成が必要ですので、かなりの専門的知識が必要です。
所有権移転登記や抵当権設定登記は自分でする事は可能ですが、自分でするのはかなりの時間や労力も必要です。 抵当権設定登記の場合、ローンの執行ができない事が最大のリスクです。
私が家づくりをした時、ハウスメーカーで打ち合わせを重ね、内装など家の内容を決めましたが、一種の山場がローンの執行と感じました。
メーカーとしても、やはり、お金が動く重要な局面、安易な気持ちでやるとは言える状況ではありませんでした。
リスクを回避するためにも、専門家に任せ、家づくりに集中できる方が良いと考えます。

注文住宅の登記をスムーズに行うためにはメーカー選びも重要

株式会社タウンライフでは、かかる総費用をご提示し、資金計画を含めた独自の家づくりの設計書を無料でお作り致します。
簡単ネットで3分で登録、一括見積りなので、自宅に居ながら、各社から自分の希望する家づくりプランを手に入れることができます。
各社の資金の内訳も比較でき、じっくり時間をかけハウスメーカーを選び、お気に入りの間取りも検討できます。

 

まとめ

この記事では注文住宅の登記費用の相場についてまとめました。

  • 家を建てた時に必要な登記は、建物表題登記・所有権設定登記・抵当権設定登記でこの順番に登記申請を行う。
  • 家を建てた時の必要な3つの登記費用には、大きく分けて、登録免許税と専門家への報酬が必要。
  • 借入金が3,000万円とした場合、登記費用が約50万円かかると想定しておくと安心。
  • 司法書士は自由価格なので、請求書の内容を細かくチェックする、複数社に見積もりを取るなど、自分たちの目で確かめると費用が抑えられる可能性もある。
  • 登記申請は自分でもできるが、専門家に依頼する方が家づくりに集中できる。

最後までお読みいただきありがとうございました。この記事が誰かの何かに役に立つと幸いです。

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