東京23区で私が住みたい街ランキングNo.1の池袋。家を買うなら東口か西口か？実際に歩いて調べてきた

住まい探しで1番悩むと思われているのが、住む場所選びです。

ずっと生まれてから同じ場所で育ち、死ぬまで住む場所が変わらない方も多くいらっしゃることでしょう。

反対に半年ごとに住む場所を変えざるを得なくて、自分のふるさとって一体どこかわからなくなっている方も多いはずです。

私も実は結婚してから、引っ越しは10回以上経験しており、色んな街の表情を最近見てから今の東京郊外の大規模マンションを購入しました。

でもやっぱり色んな所に住んできて、1番良かった街は「池袋」です。

東京郊外ものんびりしていて住みやすいのですが、やっぱり23区の利便性と資産価値の高さにはかないません。

池袋から離れてすでに10年以上が経ち、街の表情もだいぶ変わったのではないでしょうか？

そこで久しぶりに、池袋の街ナカを散策してみることにしました。

西口は治安が悪そうなイメージとは違って、勤勉な学生が多い街

さて山手線に乗ってやってきました、懐かしい思い出の地「池袋駅」です。

まず最初に、「東武百貨店」がある池袋の西口方面から散策してみましょう。

池袋西口にある「池袋西口公園」は、昔放映されていた長瀬智也さん主演のTVドラマ「池袋ウエストゲートパーク（IWGP）」のロケ地としても有名です。

どうもそのイメージが根強く残っているからか、池袋は治安が悪いというイメージがあるようです。

しかし本当の池袋西口の顔は、駅前なんかにはありません。

西口には有名大学である立教大があり、勤勉でとってもおしゃれな学生が数多く歩く街です。

すぐ近くには、たくさんの遊具がある「西池袋公園」があって、小さな子どもたちが緑いっぱいの環境で思いっきり遊んでいました。

近くにはタワーマンションが建っていて、駅距離を考えるとおそらく億ションであることは間違いありません。

辛うまで有名な「ラーメン中本」があり、私はしょっちゅうこここで汗を拭きながら食べていました。

蒙古タンメン中本西池袋店で思い出いっぱいの池袋でイケメン店員さんがいるうま辛ラーメン食べてきた

学生が多いことから、おしゃれなカフェやパン屋さんが多数あるのも特徴です。

確かに夜の裏通りは治安に不安な場所がありますが、昼間の西口エリアを歩いていると、治安が悪いとはまったく感じることはありませんでした。

西池袋と目白の境は、ハッキリと資産価値がわかるぐらい違う

西池袋のメトロポリタン口から、目白方面に歩いて行ってみましょう。

やはり都心の密集地帯の道路の特徴と言えますが、道幅がせまくて救急車両や宅急便の車でさえ入れないような状況です。

高級な家もたくさんあるのですが、やはり3階建のペンシルのような家ばかりが目立ちます。

こんな狭小地に家を建てること自体が驚きですが、これが都心に家を建てる標準モデルなのかもしれません。

池袋には、緑があふれる大きな公園がいっぱいあります。

こちらは「上り屋敷公園（あがりやしきこうえん）」で、大木のシンボルの周りでたくさんの子供達が遊んでいました。

さてこの公園の横の道路をまっすぐに進んでいくと、JR山手線目白駅に着くのですが、ここからの道路の整備度が全く違います。

なんでしょうか？この高級住宅街のすごい道路の整備度は！

「目白庭園」など落ち着いた庭園がありまして、さっきまでの池袋と目白の高級感の差を見ると、歴然と違っています。

目白駅前の「パン工房 antendo（アンテンドゥ）」の酵母パンはよく通っていましたが、別格においしいですよ。

歩きすぎてヘトヘトに疲れてきましたので、おいしそうな甘いパンでも買って行くことにしましょう。

「これ、おいしい〜！」

ふわっふわの富良野メロンパンを買って食べてみましたが、濃厚なクリームがたっぷり入っていて、びっくりするほどのおいしさでした。

目白には学習院大がありますので、お金持ち度が尋常ではありません。

すぐとなりの街ですが、新しく気軽に買えるような土地とは言えず、西池袋とはまた違って「高級エリア」であることに間違いないことでしょう。

池袋東口は、かつてのイメージはないほど再開発されている

さて、池袋の本拠地とも言える「西武百貨店」がある東口の方に再び戻ってきました。

西口と東口とで百貨店名が反対になっているのが、池袋の特徴です・・。

やっぱり池袋の東口は繁華街でして、西口とは違ってメチャクチャ人がいっぱい行き交っています。

池袋の東口の最大の有名な場所といえば、サンシャインシティです。
オフィスだけではなくて、水族館などの観光名所となっていますね。

でもサンシャインシティって「東京拘置所」の跡地に建てられて、戦犯などが処刑された場所です。

観光名所にも、実は色んな深い歴史が刻まれているのです。

今回の散策で1番びっくりしたのが、「南池袋公園」です。
なんと、こんなにキレイに整備されているじゃないですか？

昔住んでいた時は、ベンチで寝っ転がっているちょっと薄汚い格好をしたおじさんばかりがいたような・・。

この公園までがしっかりと再開発されているのが、ハッキリとよくわかりました。

池袋の再開発事業で1番大きかったのが、こちらの豊島区役所ではないでしょうか？

他のマンションとは違って、斬新過ぎるデザインをしています。

区役所とマンションが一体となっていて、街では「クヤクション」と呼ばれているそうです。

新庁舎の部分は約136億円、総工費は約430億円かかっています。

住民が住む部分の建設費用は約294億円もかかっていて、2億円ぐらいはするハイパー億ションです！

しかし、新庁舎の建設計画を周辺の再開発事業と一体化することで費用を節約し、旧庁舎跡地を貸した地代で建てられたために、区の負担はゼロ円で建てられました。

税金垂れ流しかと思っていたら、色々と計画して建てられているんですね。

私が住んでいた10年前とはガラリと変わって再開発が進んでいて、東口のゴチャゴチャした汚いイメージは払拭されてしまったのでした。

東口と西口とで、マンションンの資産価値はどちらが上なのか？

それでは東口と西口とでは、どちらのマンション方が資産価値が高いと言えるのでしょうか？

池袋駅前にある中古タワーマンションから、だいたいの相場を出してみましょう。

都内にある中古マンションの価格を調べたいと思ったら、「マンションマーケット」でマンション名から検索すると、過去の取引価格がわかります。

試しに池袋西口徒歩4分に位置する地上30階建てタワーマンション「ルミナリータワー池袋」を調べてみたら、70平米で約8,000万円前後ですね。

程度が同じような「東池袋」駅 徒歩2分の地にある総戸数608戸52階建タワーマンション「アウルタワー（OWL TOWER）」は、約9,000〜1億円はします。

同じ不動産なんてありませんので一概には比べられませんが、どちらかというと東口の方が価格が高いマンションが多いです。

東口の方が立地がよく、利便性も人気も高いという評価が、そのまま資産価値に現れているようです。

まずはこのように机上で査定額を出して絞ってから、実施に歩いて調べてみるのがおすすめです。

東口と西口とで、実際に住みたいと思えた街はどちら側か？

今回実際に東口と西口と両方歩いてみて、私は果たしてどちら側に住みたいと思ったのでしょうか？

昔住んでいた場所は西口エリアでしたが、実際に歩いてみてやっぱり今の池袋では東口エリアの方が住みたいですね。

再開発されていてとってもキレイになっていますし、商業施設も東口の方が圧倒的に多いです。

ただしデメリットは、大型ショッピングモールやスーパーがまったくないことです。

イオンとかイトーヨーカドーのヘビーユーザーの私としては、ちょっと買い物しづらいエリアですね。

池袋駅は巨大ターミナルであって、駅には色んな人が乗り換えで利用する人はとても多いのですが、埼玉からの通過点で利用している人がほとんどです。

その人達をどうにかして街の中に送り出したいというコンセプトが池袋にはありまして、旧庁舎にこれから新しい施設が建設されようとしています。

オフィスの他にもシネマコンプレックス、商業施設などがオリンピックまでにはできる予定ですので、休日にも人が多く訪れる街に生まれ変わろうとしています。

力の入れ具合が東口の方がより強く、これから住むならやっぱり東口の方が魅力たっぷりあふれているなと感じました。

ただし東口は坪単価も高くて、なかなか一般的なサラリーマン層には手が届きそうにはありません。

東口か西口のどちらがいいかを考えていたのですが、池袋全体を歩いてみた結果、私的には南口がいいのではないかと思いました（笑）

豊島区役所の近くですが、公園もあり小学校もあって、大通りから少し離れていて静けさもあり、子育て環境も良さそうです。

犯罪マップからしても、南池袋2〜3丁目辺りが犯罪リスクがもっとも少なそうです。

それでも東京郊外と比較すると2〜3倍は家の価格は高いですので、本当に住みたいのかどうかしっかりと検討しなければなりませんね。

資産価値だけで選ばずに、物件選びは自分軸を大事にしたい

今回憧れの街である池袋をぐるりと歩いてみて、やっぱり懐かしさが先にこみ上げてきてしまいました。

ちょっと昭和臭くてヤンキーなイメージの街が、再開発によってメチャクチャキレイな街に生まれ変わっていました。

JR山手線の人気エリアでは、確かに資産価値がとても高くてなかなか手を出すことができません。

治安もいい場所と悪い場所と分かれていて、住むにはかなりの見極めが必要です。

いいと思えるエリアにはみんなが買いたいエリアであり、必然的に不動産価格にも影響をしてきます。

高いエリアを買えば多額の住宅ローンを組むことになってしまい、払えなくなった時に起こるリスクも当然高まります。

都心に住みたいと思っても、なぜ郊外じゃダメなのか？
環境のよい所に住みたいと思った理由は、何なのか？

池袋がみんなが住みたい街だからという視点で選ぶと、いつか自分自身が後悔する時がくるかもしれません。

家選びに関しても、ただ資産価値だけで選ぶのではなく、一体なぜそう思ってそのエリア選んだのかを、自分軸をしっかりと大切にして選ぶことが大切です。

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