住宅ローン借換シミュレーションを実施。イオン銀行変動金利0.57%へ借換えた方がお得か？
つい2日前ですが、FPの方が書いたとある記事を読んでから、住宅ローンに関してもっと検討しなければと思うようになりました。
我が家が住宅ローンを借りたのが、2012年7月です。当時の借りた優遇金利の変動金利0.875%でさえ低いと思っていました。
住宅ローン控除が1%ですので、このまま10年後まで繰り上げ返済はせずに、ひたすら貯金を頑張るスタイルで行こうと決めていました。
しかし、長期金利はいまだかつてない低水準です。ここで、イオン銀行の変動金利を見て驚きを隠せませんでした。
なんと、現在の変動金利は年0.57%ではないですか。借換えをするだけで金利が0.305%下がります。
「悩んでいるだけでは何も変わらない！」
借換えた場合、どのように変わるか、早速本日シミュレーションしてみることにしました。
我が家の現在の住宅ローンと借換後のローン比較
我が家の現在の住宅ローンの借入は以下の通りです。
| 中古マンション物件価格 | 2,850万円 |
| 借入当初金額 | 2,800万円 |
| 借入銀行 | 三菱東京ＵＦＪ銀行 |
| 借入金利 | 変動金利0.875% |
| 借入年数 | 35年 |
| 返済方法 | 元利均等 |
| 毎月支払い額 | 77,419円 |
お恥ずかしい。50万円の頭金しか入れていないんだった・・・。
現在の住宅ローン残債額が2,638万円です。
イオン銀行のHPから借換えシミュレーションもしてみました。
| 借入希望額 | 2,638万円 |
| 借入金利 | 変動金利0.57% |
| 借入年数 | 32年9ヶ月 |
| ボーナス返済 | 無し |
| 諸費用ローン | 無し |
これが借換えの条件です。
そしてこれがシミュレーション結果です。
毎月の支払い額が約3,800円しか変わりません。
落とし穴は借入年数が35年MAX借りられないことです。
借入期間の上限が、35年－経過期間ということ。
この期間って延ばせないのかしら？
それでもトータルで約150万円、年単位で約45,000円減る効果はあります。
これだけ見ると借換がお得になりますが、1番大事なのが保証料というものです。
借換時の諸費用と戻り保証料の比較
今回8疾病保障付住宅ローンに関してはまったく検討はしておりません。
イオン銀行の先ほどのシミュレーションですと、借換え手数料だけで約77万円もかかります。
これはすごい金額ですね・・・。
しかし、住宅ローンを借りたときに払った保証料があります。
借換をしたときに、この保証料が戻ってくるはずです。
そして先日三菱東京ＵＦＪより、現時点で戻ってくる保証料を直接電話で聞いてみました。
| 戻り保証料 | 440,000円 |
| 全額一括返済手数料 | －21,600円 |
| 合計 | 418,400円 |
差額にすると、約35万円足が出ることになります。
この35万円の元を取るには何年かかるのか？
約35万円÷約4万5,000円 = 約7年7ヶ月
こ、こんなにかかるの？
借換のメリットって。
やっぱりない、ですよね？
繰り上げ返済の方がお得なのでしょうか？
でもローン控除1％が戻ってきますよね？
何が良いんだか、もうさっぱりわけわかめです。←表現が古すぎる。
ふぁーー・・・。
シミュレーションからここまで2時間超過。
見直しって大変だ！！週末にやれば良かった。
明日酢の物食べて疲れを癒やそう（汗）
イオン銀行に借換えることによるメリット
イオン銀行に借換をして、約32万円足が出ますが、日々の買いもののメリットもあります。
- イオングループでの毎日の買い物が5%OFF
- 定期預金の金利優遇
- 借換による保証料が0円
繰り上げ返済手数料0円に関しては、現在の三菱東京UFJでも同じですから、我が家にメリットはありません。
イオニスト脱出したばかりですが、何かと行くときもあります。
三菱東京UFJに金利の相談をしたときもありましたが、まったく検討の余地なし。
うーん、これは本気で悩みます・・・。
住宅ローンに詳しい方、是非教えてください。
私は日々の個人家計を守るために、自分なりに頑張っていますが、FPの方でもお金の専門家でもありません。
それなので、こういった複雑な計算はまったくもってど素人です。
それでもこうやってブログがあることで我が家の住宅ローンの悩みを共有することが出来ます。
きっと同じように悩んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか？
実はココの計算が違うよとか、我が家の状況を見て借換はオススメ出来ないとか、アドバイスを絶賛募集中です！
コメントでもツイートでも何でも構いません。
Twitterなり、Facebookなりでシェアしていただけますとすごい助かります！！
それでは住宅ローン公開相談のアドバイス、どんな方でも光栄です。
心よりお待ちしていますーー！！
来なかったらどうしましょ・・・ヾ(ﾟ∀ﾟゞ)
自分でネットで良きＦＰの方見つけて有料依頼検討するか・・・。
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