2014年11月21日 

【住宅ローンの勘違い】FPさんから計算間違いのご指摘メールを頂きましたが、自分なりに思うこと

住宅ローンを抱えていると、繰り上げ返済をした方がいいのかどうか、迷ってしまいますよね?

我が家でも、ずっと不安に思っています。

以前こちらの記事を書いたのですが、FP(ファイナンシャルプランナー)の方より、繰り上げ返済の計算式が間違っているとのご連絡をいただきました。

貯金か?繰り上げ返済か?1%の住宅ローン控除を優先させるのは間違いってFPさんホント?

我が家が実際に出した計算結果で、一体何が間違っていたのでしょうか?

記事の内容を理解することができなかった

私、記事の内容を20回ほど読んだのですが、素人ながらやっぱり理解出来なかったのです。

それは、なぜか?

計算式が掲載されていないからです。

それは以下の部分、

3年後に期間短縮型繰り上げ返済をすると、約29万円の利息を減らせる上、2年早く完済できるメリットもあります

計算式が掲載されていれば、我が家の状況に当てはめて計算することが出来たのですが、どのように約29万円という数字が出てきたのか?

理解出来た方は、もうお金のプロ級です!私にはこの数値の出し方がさっぱりわからなかったのです。

わからなくて問い合わせなんてしたのは私だけでしょうか?実は色々調べてみたら、わからなかったのは私だけじゃないことがわかって、何だかとってもホッとしてしまったのです。

計算方法がよくわからないからこそ、自分で計算してみた

計算方法がわからず、思い切ってFPの方に問い合わせをしてみたのですが、そこは自分でシミュレーションしてみてくださいね、というご返信だったので、自分なりに計算してみたのです。

そして、シミュレーションサイトを使って、大体の数値を出したわけです。

もうプロじゃないからサイトの結果そのままです。プロの方はすごいソフトでも使っていらっしゃるのでしょうか?

でも返済方法で色んなパターンもありますし、我が家がずっとこのブログで目指している、

10年目に、住宅ローンの一括完済をする。

このパターンであれば、繰上げ返済しようとも、しなくてもほとんど変わらないと判断したのです。

そしたらFPの方に、やっぱり違いますとのご指摘いただきました。

こちらがFPの方からいただいた計算結果です

FPの方からご指摘いただいた内容は、

繰り上げ返済の効果は、単純に繰り上げ返済予定額に金利をかけるものではないということです。

2,850万円、35年、0,875%で仮に2年後に300万円の繰り上げ返済をする場合に、利息の軽減効果は、約91万円です。

そして、繰り上げ返済にて受けられなくなる控除額は、300万円 × 1% × 8年分なので、24万円です。

ということは、今繰り上げ返済してお得になるのは91万円で、失う控除分は24万円なので、67万円分、繰り上げ返済したほうがお得ということです。

当初の記事通り、繰上げ返済した方がいいとのいうことでした。

夫に見せたら、

「何でこの計算式わからないの?ちゃんと勉強しろよ。」

と、ショッキングな回答が・・・。

はぁー、こういう計算が苦手な私としては、人間、苦手なこともあるんだと自分を励ます日々です・・。

それでもご返信いただきまして、大変ありがとうございました。

とても複雑なローンシミュレーションですから、もっと検討する必要がありそうです。

繰り上げ返済かローン減税か、参考になるサイトを発見しました!

ネットのサイトでもっとシミュレーションしてみて下さいとおっしゃっていましたので、再度ネットをグルグルしていましたら、こんなサイトを発見しました。

参照:繰り上げ返済か、住宅ローン減税か!

この記事によると、借入金額3,000万円、借入金利0.875%、返済期間35年の場合が、我が家にそっくりですよね。

結果的にまったく繰上げ返済をしないで、11年目に1,000万円支払いをしても、トータルで変わらないと結果が出ています。

同じ条件でシミュレーションを何度もしてみましたが、違うFPの方のサイトを見てみると、控除を優先させた方がいいとのことでした。

違うFPの方は、控除より繰上げ返済が良いと、シミュレーションソフトによっても結果が違ってくるのです。

計算式が違うのか?
ソフトのバグなのか?

色々とネットツールを使って思ったことは、

「ネットでは、我が家の実態は伝えきれないわ。」

そういう結論に達しました。

解決出来ないことは、しっかりとわかる人に相談しよう

こういった無料相談による相談出来る事項は、かなり一般的なことは教えていただけますが、我が家だけの状況に当てはまったライフプランは、実際に相談に行くべきかもしれません。

返済方法も、「期間短縮型」と「返済額軽減型」で利息もかなり違ってきますし、今後繰上げせずに貯めている貯金を運用に回したら、全然違った結果になります。

変動金利ですから、予測出来ない経済情勢でまた変わっています。

だからシミュレーション結果は100%どころか、65%ぐらいの予測値であると考えております。

でも、今回自分でやってみて、トライした結果ですが、住宅ローンほど複雑な計算は難しいものですよね。

すみません、こういう計算が苦手なサル以下の脳みその持ち主でして・・・。

毎日色んな方の家計相談に乗っているFPの方は、私は心の底からとっても尊敬しております。

お金に関してスペシャリスト。
人生を幸せに導くスペシャリスト。

こういう自分みたいな変わっていて、へんてこな気難しいお客もいっぱいいるでしょうし、ストレスも尋常じゃないぐらいあることでしょう。

FPは私のあこがれの職業ですから、これからも応援させていただきますね。

自分がよくわからずにもやもやとしているから不安になるのです。だったら、わかる人に相談することがとっても大切です。

今回住宅ローンにとっても詳しい方々にたくさん教えられて、そう感じました。

お金に関することって、ご近所になかなか聞けませんから、こういう時に専門家や詳しい方を頼りにすると良いと思いました。

さて、本当に明日は金利引き下げ交渉です。イオン銀行の借換えシミュレーション結果は、きちんと出しました。

我が家では、三菱東京UFJ銀行からは実は離れたいと思っているんです。

さて、一体どうなることやら・・・。

住宅ローンの金利を下げるべく、頑張って銀行と戦ってきたいと思います。

住宅ローン金利引き下げ交渉奮闘記。三菱東京UFJ銀行からイオン銀行に借り換えせずに引き下げは成功出来たのか?

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